人民币升值并非房市利好

首先，人民币升值可以减少外汇占款，从而有助于减少货币投放。而货币投放过多，是房价涨幅较大的原因之一。外汇占款是央行投入基础货币的主要渠道。当人民币有明显的升值预期时，企业及个人会积极结售汇，央行发行人民币以收购外汇，币值得以保持稳定。反之，当人民币连续小幅升值时，央行不用购汇。

其次，人民币升值可减少通胀风险，有助于抑制国内房地产价格的上涨。投资者炒作房地产，部分因为内地可供投资的品种少，存款利率低，担心本金会受到通货膨涨的侵蚀。在人民币升值的背景下，出口活动受到抑制、外商直接投资可能减少，国内经济会有所降温，再加上进口原材料及产品的价格下滑，内地物价上涨的风险会有所降低。一些原本出口的商品也会转销国内，加剧市场竞争，导致降价。

再有，人民币升值可令富人增加境外投资，到海外购买更多的房产。一些中国居民会发现移民费用与海外房产都显得更便宜了，卖掉京沪深等地的房子到境外可换得两三套别墅。舆论认为，人民币升值会吸引海外热钱涌入中国内地，抢购房产、股票。其实，所谓的海外热钱多半就是穿着马甲的内地资金。受资本进出管制及购买限制的影响，境外个人、机构想在内地购买投资性房产、A股股票，相当麻烦。

目前，新加坡市场上的人民币NDF（无本金交割远期外汇）未来12个月产品汇率为6.58。与国内牌价相比，大约只有1.8%的价差。换言之，市场认为人民币一年后的汇率可升值1.8%。为了这点价差，境外投资者愿意冒着违法违规的风险，到中国来抢购价格已经高高在上的房地产？要知道，光房地产交易的各种手续费、税费加在一块就远远不止1.8%。倘若未来几周人民币继续目前的升值态势，与NDF的价差进一步缩小，所谓的“海外热钱”不仅不会再流入境内，反而可能加速变现，撤离内地。

就中国目前的情况而言，房地产价格居高不下与热钱无关，否则我们无法理解为什么二三线城市的房价也在飞涨，毕竟外资很难光顾到这些地区。外资其实只是替罪羊，纵然是在京沪深等大城市，外资开发商囤地、境外人士购买住宅的比重都很小。同理，本币升值只是人们炒作房价的一个蹩脚借口。本币升值本质上是一种经济紧缩政策。1980年代日元升值过快，正是为了对冲这种过度的紧缩，日本实行宽松的信贷政策，才引发严重的房地产泡沫。很多人简单地以为本币升值就是房地产泡沫的必然推手，殊不知，本币升值可以刺破这个泡沫。

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